RTB-Projektrechte für Photovoltaik: Warum baureif nicht immer baureif bedeutet

Der Begriff „Ready to Build“ vermittelt einen klaren Entwicklungsstand. In der Praxis beschreibt RTB jedoch keinen einheitlich definierten Qualitätsstandard, sondern häufig eine individuell ausgelegte Projektphase.

Für EPCs und Investoren ist es deshalb oft entscheidend, welche Rechte, Genehmigungen, Netzanschlussbedingungen und technischen Planungen tatsächlich vorliegen. Ein als RTB bezeichnetes Photovoltaik-Projekt kann vollständig baureif sein oder noch wesentliche offene Risiken enthalten.

Was bedeutet RTB bei Photovoltaik-Projektrechten?

Ready to Build bedeutet sinngemäß, dass ein Projekt unmittelbar in die Umsetzungs- und Bauphase übergehen kann. Die Projektentwicklung sollte abgeschlossen und die wesentlichen Voraussetzungen für Finanzierung, Beschaffung und Errichtung sollten erfüllt sein.

In der Transaktionspraxis wird der Begriff allerdings unterschiedlich verwendet. Manche Projektentwickler sprechen bereits von RTB, sobald eine Baugenehmigung und eine Netzanschlusszusage vorliegen. Andere setzen zusätzlich eine gesicherte Kabeltrasse, vollständige Ausführungsplanung und übertragbare Projektverträge voraus.

Für einen EPC reicht die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit eines Projekts nicht aus. Er muss beurteilen können, ob das Projekt mit den vorhandenen Unterlagen, den geplanten Komponenten und dem vorgesehenen Zeitplan tatsächlich errichtet werden kann.

Investoren betrachten den RTB-Status nochmals aus einer anderen Perspektive. Für sie muss das Projekt nicht nur technisch baubar, sondern auch rechtlich übertragbar, finanzierbar und wirtschaftlich belastbar sein.

Warum der Begriff „baureif“ unterschiedlich ausgelegt wird

Die Entwicklung eines Photovoltaik-Projekts besteht aus mehreren parallelen Prozessen. Flächensicherung, Genehmigung, Netzanschluss, Trassenplanung, technische Auslegung und Vermarktung entwickeln sich selten mit gleicher Geschwindigkeit.

Ein Projekt kann beispielsweise über eine Baugenehmigung verfügen, während die Netzanschlussbedingungen noch nicht abschließend geklärt sind. Ebenso kann eine Einspeisezusage vorliegen, obwohl Wegerechte für die Kabeltrasse oder notwendige Zustimmungen von Grundstückseigentümern fehlen.

Aus diesem Grund sollte RTB nicht als einzelner Meilenstein verstanden werden. Sinnvoller ist eine strukturierte Prüfung verschiedener Teilbereiche, deren Ergebnisse gemeinsam den tatsächlichen Entwicklungsstand abbilden.

In der internen OMSI-Prüflogik werden deshalb unter anderem Genehmigung, Netzanschluss, Pachtvertrag, Grundbuch, Trasse, technische Planung und Übertragbarkeit getrennt betrachtet. Als kritische Punkte gelten insbesondere eine fehlende verbindliche Netzreservierung, nicht übertragbare Verträge und fehlende Genehmigungen.

Welche Voraussetzungen ein RTB-Projekt erfüllen sollte

Flächensicherung und Pachtvertrag

Die benötigten Grundstücke oder Dachflächen müssen für die geplante Nutzungsdauer rechtlich gesichert sein. Dazu gehören nicht nur der eigentliche Anlagenstandort, sondern gegebenenfalls auch Trafostationen, Übergabestationen, Zufahrten und Kabeltrassen.

Der Pachtvertrag sollte vollständig mit allen Anlagen vorliegen. Grundstücksbezeichnungen, Flurstücke und Vertragspartner müssen mit Grundbuch, Lageplan und Projektplanung übereinstimmen.

Besonders relevant sind Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Pachthöhe, Rückbauverpflichtungen und Regelungen zum Verkauf des Projekts. Ein langfristiger Pachtvertrag verliert für den Käufer erheblich an Wert, wenn eine Übertragung auf den Erwerber nicht wirksam möglich ist.

Auch Dienstbarkeiten und Rangverhältnisse können entscheidend sein. Finanzierende Banken verlangen regelmäßig eine belastbare rechtliche Sicherung, die über eine rein schuldrechtliche Vereinbarung hinausgehen kann.

Genehmigungsstand

Welche Genehmigungen benötigt werden, hängt von Projekttyp, Standort und planungsrechtlicher Grundlage ab. Dachanlagen, klassische Freiflächenanlagen und privilegierte Vorhaben im Außenbereich folgen unterschiedlichen Genehmigungswegen.

§ 35 BauGB enthält bestimmte Fallgruppen, in denen Solaranlagen im Außenbereich privilegiert zulässig sein können. Daraus folgt jedoch nicht, dass jedes Freiflächenprojekt ohne weitere Bauleitplanung oder Genehmigungsprüfung realisiert werden kann.

Für die RTB-Prüfung reicht deshalb die Aussage „Genehmigung vorhanden“ nicht aus. Zu prüfen sind der genaue Genehmigungsumfang, mögliche Nebenbestimmungen, Befristungen und die Übereinstimmung mit dem geplanten technischen Layout.

Ändert der EPC später Anlagengröße, Modultyp, Trafostandort oder Erschließungskonzept, kann eine Anpassung der Genehmigung erforderlich werden. Ein genehmigtes Projekt ist daher nicht automatisch mit jeder technischen Ausführungsvariante baubar.

Netzanschluss und Reservierungsdauer

Der Netzanschluss ist häufig der wertbestimmende Faktor eines Photovoltaik-Projektrechts. Entscheidend sind die bestätigte Einspeiseleistung, der konkrete Netzverknüpfungspunkt, die Spannungsebene und die zeitlichen Bedingungen der Zusage.

Nach § 8 EEG besteht grundsätzlich ein Anspruch auf vorrangigen Netzanschluss von Erneuerbare-Energien-Anlagen. Der gesetzliche Anspruch ersetzt jedoch nicht die projektspezifische Prüfung des Netzbetreibers und keine belastbare Bewertung der tatsächlichen Anschlussbedingungen.

Eine Netzanschlusszusage sollte daher nicht nur auf ihr Vorhandensein geprüft werden. Relevant sind insbesondere:

Die notwendigen Kosten des Anschlusses an den maßgeblichen Netzverknüpfungspunkt trägt grundsätzlich der Anlagenbetreiber. Lange Kabelwege, zusätzliche Schaltanlagen oder umfangreiche Netzanschlussarbeiten können deshalb die Wirtschaftlichkeit erheblich beeinflussen.

• die zugewiesene Einspeiseleistung
• das Ablaufdatum der Reservierung
• erforderliche Netzverstärkungen
• technische Auflagen
• der geplante Realisierungszeitpunkt
• die Entfernung zum Netzverknüpfungspunkt
• die vom Projekt zu tragenden Anschlusskosten

Bei flexiblen Netzanschlussvereinbarungen muss zusätzlich geprüft werden, ob die maximal zulässige Wirkleistung dauerhaft oder zeitweise begrenzt ist. Eine solche Begrenzung kann Bau und Inbetriebnahme ermöglichen, verändert aber unter Umständen das Ertragsprofil des Projekts.

Trasse und Kabelweg

Zwischen Anlagenstandort und Netzverknüpfungspunkt können mehrere Grundstücke, öffentliche Wege oder Infrastrukturbereiche liegen. Eine technisch geplante Trasse ist deshalb nicht automatisch eine rechtlich gesicherte Trasse.

Zu prüfen ist, über welche Flurstücke der Kabelweg verläuft und welche Eigentümer oder Behörden zustimmen müssen. Benötigte Gestattungsverträge, Dienstbarkeiten und Kreuzungsgenehmigungen sollten vorliegen oder zumindest eindeutig definiert sein.

Auch die tatsächliche Umsetzbarkeit muss berücksichtigt werden. Gewässer, Bahnstrecken, Straßen, Fremdleitungen oder naturschutzrechtlich sensible Bereiche können zusätzliche Genehmigungen und erhebliche Kosten verursachen.

Die interne OMSI-Abgrenzung betrachtet eine gesicherte Trasse neben der Baugenehmigung als einen wesentlichen Bestandteil eines belastbaren RTB-Status.

Technische Planung

Ein RTB-Projekt sollte über eine technische Planung verfügen, die zur Genehmigung, zum Netzanschluss und zur gesicherten Fläche passt. Dazu gehören unter anderem Belegungsplan, Anlagenleistung, Wechselrichterkonzept, Trafostation und Ertragsberechnung.

Bei Dachanlagen ist zusätzlich ein belastbarer Statiknachweis erforderlich. Eine grundsätzlich geeignete Dachfläche reicht nicht aus, wenn die Lastreserven für Module, Unterkonstruktion und zusätzliche Einwirkungen nicht nachgewiesen sind.

Die technische Planung muss nicht zwingend jede spätere Ausführungsentscheidung vorwegnehmen. Sie sollte jedoch so konkret sein, dass ein EPC Baukosten, Komponentenbedarf, Bauzeit und technische Risiken realistisch bewerten kann.

Ändert der Käufer das technische Konzept, sollte er prüfen, welche Auswirkungen dies auf Netzanschluss, Genehmigung und Wirtschaftlichkeit hat. Eine höhere installierte Leistung führt nicht automatisch zu einem entsprechend höheren einspeisbaren Stromertrag.

Typische Schwachstellen trotz RTB-Status

Eine häufige Schwachstelle sind unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen. Die Anlagenleistung im Projektbericht stimmt beispielsweise nicht mit der Netzanschlusszusage oder dem genehmigten Layout überein.

Auch Pachtverträge werden teilweise ohne Anlagen, Lagepläne oder vollständige Grundstückslisten bereitgestellt. Dadurch lässt sich nicht zuverlässig prüfen, ob sämtliche benötigten Flächen tatsächlich vom Vertrag erfasst sind.

Weitere Risiken entstehen durch zeitlich begrenzte Netzreservierungen. Ist die Frist für Baubeginn oder Inbetriebnahme kaum noch einzuhalten, besitzt das Projekt zwar formal eine Zusage, wirtschaftlich aber ein erhebliches Terminrisiko.

Bei der Übertragbarkeit ist zwischen einzelnen Forderungen, Vertragspositionen und vollständigen Vertragsübernahmen zu unterscheiden. Eine Forderung kann grundsätzlich abgetreten werden, während die Übernahme vertraglicher Verpflichtungen von Zustimmungen Dritter abhängen kann.

Für den Käufer ist daher nicht nur entscheidend, ob Verträge vorhanden sind. Er muss prüfen, ob diese im vorgesehenen Asset Deal oder Share Deal ohne Verlust wesentlicher Rechte fortgeführt werden können.

Welche Unterlagen EPCs bereitstellen sollten

EPCs und Projektentwickler sollten den Datenraum so strukturieren, dass ein fachkundiger Dritter den Projektstatus ohne umfangreiche Rückfragen nachvollziehen kann.

Zu einem belastbaren RTB-Datenraum gehören typischerweise:

• Projektsteckbrief und aktuelle Projektbeschreibung,
• Ertragsberechnung oder vergleichbarer Projektbericht,
• Grundbuchauszüge,
• Pachtverträge einschließlich aller Anlagen,
• Lagepläne und Flurkarten,
• planungs- und baurechtliche Unterlagen,
• Netzanschlusszusage und weitere Netzbetreiberkorrespondenz,
• Übersicht über Netzverknüpfungspunkt und Kabelweg,
• Gestattungen und Trassenrechte,
• technisches Layout und Komponentenkonzept,
• Statiknachweise bei Dachanlagen,
• Angaben zur Transaktionsstruktur,
• Zeitplan bis Baubeginn und Inbetriebnahme.

Bei PV-Projekten mit Batteriespeicher kommen weitere Anforderungen hinzu. Bezugsleistung, Einspeiseleistung, Netzanschlusskonzept, Betriebsstrategie und gegebenenfalls Baukostenzuschüsse müssen getrennt und nachvollziehbar dargestellt werden.

Eine strukturierte Dokumentation beschleunigt nicht nur die Due Diligence. Sie reduziert auch das Risiko, dass Käufer und Verkäufer denselben Projektstatus unterschiedlich bewerten.

(→ Anbieterseite: PV- und BESS-Projekte über OMSI 24 anbieten)

Wie Investoren RTB-Projektrechte prüfen

Die Prüfung beginnt nicht mit der Renditeberechnung, sondern mit der Frage, ob das Projekt in der dargestellten Form umgesetzt werden kann. Erst danach lässt sich die Wirtschaftlichkeit sinnvoll bewerten.

Investoren sollten zunächst die Konsistenz der Unterlagen untersuchen. Projektgröße, Flächen, Netzleistung, Genehmigung und technisches Layout müssen ein zusammenhängendes Projektbild ergeben.

Im zweiten Schritt werden Bedingungen und Fristen geprüft. Dazu gehören insbesondere Netzreservierungen, Genehmigungsauflagen, vertragliche Rücktrittsrechte und noch ausstehende Zustimmungen.

Anschließend folgt die wirtschaftliche Prüfung. Kaufpreis des Projektrechts, EPC-Kosten, Netzanschlusskosten, Pacht, Finanzierung und erwarteter Stromertrag müssen in einem gemeinsamen Modell betrachtet werden.

Ein niedriger Preis je Kilowattpeak ist nicht automatisch günstig. Offene Trassenrechte, lange Netzwege oder zeitkritische Genehmigungen können den vermeintlichen Preisvorteil schnell aufzehren.

Professionelle Investoren prüfen außerdem, ob der Projektzeitplan mit Finanzierung, Komponentenbeschaffung und geplanten Erlösmodellen vereinbar ist. Verzögerungen reduzieren die Eigenkapitalrendite, selbst wenn die nominalen Baukosten unverändert bleiben.

(→ Marktplatz: Aktuelle Photovoltaik- und Batteriespeicherprojekte)

Was den Wert eines RTB-Projektrechts beeinflusst

Der Wert eines Projektrechts entsteht nicht nur aus der installierten Leistung. Entscheidend ist, wie weit die wesentlichen Entwicklungsrisiken reduziert wurden und welche wirtschaftlichen Möglichkeiten das Projekt eröffnet.

Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:

• Qualität und Laufzeit der Flächensicherung
• Belastbarkeit des Genehmigungsstands
• Umfang und Dauer der Netzreservierung
• Entfernung zum Netzverknüpfungspunkt
• Sicherung der Kabeltrasse
• Größe und Skalierbarkeit des Projekts
• technischer Planungsstand
• erwarteter Stromertrag
• Erlösmodell
• verbleibende Entwicklungs- und Umsetzungsrisiken

Auch die Projektgröße wirkt nicht linear auf den Wert je Kilowattpeak. Größere Projekte können Skaleneffekte ermöglichen, benötigen jedoch häufig komplexere Genehmigungs-, Finanzierungs- und Netzanschlussstrukturen.

In der OMSI-Praxis werden Preisbandbreiten deshalb nicht isoliert nach Entwicklungsstufe beurteilt. Region, Größe, Netzstatus und Genehmigungsqualität gehören zu den zentralen Preisfaktoren.

Eine seriöse Bewertung sollte außerdem zwischen Angebotspreis und wirtschaftlichem Projektwert unterscheiden. Der Projektwert ergibt sich aus den künftig erwarteten Cashflows abzüglich Baukosten, Finanzierung, Betriebskosten, Zeitbedarf und risikoadjustierten Abschlägen.

RTB als Ausgangspunkt für die EPC-Kalkulation

Für einen EPC beginnt mit dem RTB-Status die konkrete Umsetzungsprüfung. Er muss die vorhandene Projektplanung in ein belastbares Bau-, Beschaffungs- und Kostenkonzept überführen.

Dabei können sich Abweichungen zwischen Entwicklungsplanung und ausführbarer Lösung ergeben. Komponentenverfügbarkeit, technische Anschlussbedingungen, Bodengutachten, Statik oder Brandschutz können Anpassungen notwendig machen.

Ein belastbares Projektrecht sollte solche Anpassungen ermöglichen, ohne die zentralen Rechte und Genehmigungen infrage zu stellen. Ist jede technische Änderung genehmigungs- oder vertragskritisch, erhöht sich das Ausführungsrisiko erheblich.

Aus EPC-Sicht sollte RTB daher nicht bedeuten, dass keine Detailarbeit mehr erforderlich ist. Es sollte bedeuten, dass die verbleibende Arbeit klar abgrenzbar, kalkulierbar und innerhalb des vorgesehenen Zeitplans umsetzbar ist.

Fazit: RTB ist ein Prüfstatus, kein Qualitätsversprechen

RTB-Projektrechte können einen weit entwickelten und kurzfristig umsetzbaren Projektstand abbilden. Der Begriff allein belegt jedoch weder die Vollständigkeit der Unterlagen noch die rechtliche, technische und wirtschaftliche Qualität.

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Flächensicherung, Genehmigung, Netzanschluss, Trasse, technischer Planung und Übertragbarkeit. Schwächen in nur einem dieser Bereiche können Bauzeit, Finanzierung und Projektwert wesentlich verändern.

EPCs und Investoren sollten den RTB-Status deshalb nicht ungeprüft übernehmen. Eine strukturierte Due Diligence schafft eine belastbare Grundlage für Kaufpreis, Baukalkulation, Finanzierung und realistischen Projektzeitplan.