Kaufpreis, Pacht und Nebenkosten: Wie die echte Gesamtinvestition eines Solarparks entsteht
Wenn man einen Solarpark kaufen möchte, begegnet einem schnell eine Zahl, die scheinbar alles ausdrückt: der Preis pro kWp. Doch wer glaubt, dass dieser Wert die tatsächlichen Investitionskosten widerspiegelt, wird früher oder später überrascht. Ein Solarpark ist kein Regalprodukt, bei dem man den Preis liest und die Sache damit erledigt wäre. Die Realität sieht anders aus: Der Kaufpreis ist nur der erste Baustein – und manchmal nicht einmal der wichtigste.
Seriöse Investoren wissen: Die Gesamtinvestition eines Solarparks setzt sich aus drei Säulen zusammen.
Erst im Zusammenspiel entsteht ein realistisches Bild dessen, was das Projekt am Ende wirklich kostet.
Diese Säulen heißen Kaufpreis, Pacht und Nebenkosten.
Wer sie versteht, versteht den Markt.
Der Kaufpreis: Der sichtbare, aber unvollständige Teil der Rechnung
Der Kaufpreis definiert zunächst den Wert des Projekts. Dabei spielt es eine große Rolle, in welcher Phase der Entwicklung sich der Solarpark befindet. Wer ein Projektrecht in einem frühen Stadium („early stage“) kauft, zahlt wenig – aber trägt die meisten Risiken. Je weiter die Entwicklung voranschreitet, desto höher wird der Preis: Netzanschlussprüfung, Genehmigungen, Plangenehmigungen, Artenschutz, technische Detailplanung – all das verwandelt ein Vorhaben Stück für Stück in ein investierbares Projekt.
Wer ein fertiges RTB (ready to build)-Projekt kauft, bezahlt Sicherheit.
Wer eine Turnkey-Anlage kauft, bezahlt zusätzlich Fertigstellung, Bauleistung, technische Abnahme und Netzinbetriebnahme.
Deshalb lassen sich auch Preise von 10-30 €/kWp für early stage Projektrechte über 120 €/kWp für RTB bis hin zu 900–1.300 €/kWp für Turnkey-Anlagen logisch erklären.
Nicht die Zahl entscheidet, sondern die Qualität des Fortschritts.
Doch der Kaufpreis ist nur der Anfang.
Die Pacht: Ein langfristiger Hebel, der die Rendite formt
Während der Kaufpreis einmalig anfällt, begleitet die Pacht den Investor über die gesamte Lebensdauer des Projekts. Sie wirkt jedes Jahr – und über 20 bis 30 Jahre hinweg können kleine Unterschiede enorme Auswirkungen haben.
Gerade bei Freiflächenanlagen ist die Pacht fast immer flächenbasiert (€/ha pro Jahr).
Das ist kein Zufall. Banken und Investoren bevorzugen diese Form, weil sie:
- planbar,
- stabil
- und verlässlich für langfristige Finanzierungen
ist.
Leistungsbezogene Pachten (€/kWp) sind bei Dachanlagen verbreitet, aber im Freiflächenmarkt die absolute Ausnahme.
Ebenso selten – und praktisch kaum bankfähig – sind indexierte Pachten, wie man sie in der Immobilienwelt kennt. Sie würden das Cashflow-Risiko erhöhen und viele Finanzierer würden solche Strukturen nicht akzeptieren.
Eine gute Pacht ist deshalb keine kreative Formel, sondern ein Stück Stabilität.
Sie ist einer der Kernindikatoren, ob ein Projekt wirklich professionell strukturiert wurde.
Die Nebenkosten: Der verborgene Teil der Gesamtinvestition
Wenn es einen Bereich gibt, in dem sich professionelle von unerfahrenen Investoren unterscheiden, dann ist es der Blick auf die Nebenkosten. Sie sind selten prominent dargestellt, aber sie entscheiden zuverlässig darüber, ob eine Kalkulation realistisch ist oder nicht.
Nebenkosten sind nicht einfach „Kleinkram“.
Sie sind substanzielle Teile der Investition:
- Juristische Prüfung des Projekts
- Netzanschlusskosten und potenzielle Mehrkosten
- Gutachten und technische Prüfungen
- Dienstbarkeiten, Vermessung, Notar
- Bauüberwachung und technische Abnahme
- Versicherungsbeginn
- Finanzierungskosten in der Bauphase
Ein Projektrecht mag günstig wirken – doch wenn die Netzanschlusskosten unerwartet hoch ausfallen oder ein Artenschutzgutachten zusätzliche Maßnahmen nötig macht, verschieben sich plötzlich ganze Renditekurven.
Deshalb gilt:
Wer ein Projektrecht kauft, kauft nicht nur den Status, sondern auch die Verpflichtung, die offenen Themen zu lösen.
Und genau dort entstehen oft die versteckten Kostenblöcke.
Wie aus drei Positionen ein Gesamtbild entsteht
Erst wenn man Kaufpreis, Pacht und Nebenkosten zusammenlegt, zeigt sich die wahre Investitionssumme.
Ein Projekt, das auf den ersten Blick teuer erscheint, kann sich als hervorragend herausstellen, wenn die Pacht fair ist und die Nebenkosten gering sind. Ein Projekt, das als „Schnäppchen“ wahrgenommen wird, kann am Ende deutlich teurer sein, wenn die Nebenkosten oder die Pachtstruktur unterschätzt wurden.
Das ist einer der Hauptgründe, warum die Frage „Was kostet ein Solarpark?“ niemals mit einer einzigen Zahl beantwortet werden kann.
Wer Solarpark kaufen möchte oder eine PV Freiflächenanlage kaufen will, muss daher immer die vollständige Gleichung betrachten:
Kaufpreis
- Pacht
- Nebenkosten
= Gesamtinvestition
Diese Formel ist simpel. Ihre Interpretation nicht.
Zwei Projekte, gleiche Größe – völlig unterschiedliche Realität
Nehmen wir zwei Freiflächenanlagen mit jeweils 1 MWp:
Projekt A
950 €/kWp
aber: hohe Pacht, teure Netzanschlussvariante, fehlende Gutachten
Projekt B
1.150 €/kWp
aber: faire Pacht, kurze Netzanschlussstrecke, vollständige Unterlagen
Wer nur auf den Kaufpreis schaut, greift zu Projekt A.
Wer die Gesamtinvestition betrachtet, entscheidet sich für B – und liegt damit langfristig fast immer richtig.
Ein günstiger Kaufpreis kann durch schlechte Pachtstrukturen und hohe Nebenkosten über Jahre hinweg die gesamte Rendite zerstören.
Ein höherer Kaufpreis kann durch saubere Strukturen, kurze Wege und geringe Folgekosten genau das Gegenteil bewirken.
Die Wahrheit ist:
Ein Solarpark rechnet sich nicht durch seinen Preis – sondern durch die Qualität seiner Struktur.
Fazit: Ein gutes Projekt erkennt man nicht am Preis – sondern an der Transparenz
Wer Solarparks kauft, kauft keine Kilowattpeak, sondern ein Paket aus Technik, Recht, Fläche, Bau, Erträgen und Risiken.
Die Gesamtinvestition ist deshalb nicht einfach eine Rechenaufgabe, sondern eine qualitative Bewertung, die Zahlen in den richtigen Kontext setzt.
Ein professionelles Projekt zeigt:
- klare Pachtbedingungen,
- transparent ausgewiesene Nebenkosten,
- realistische Annahmen,
- nachvollziehbare Preisgestaltung,
- und konsistente Wirtschaftlichkeitsmodelle.
Genauso entstehen Entscheidungen, die langfristig tragen.
Und genau hier entsteht der Vorteil einer Plattform, die Projekte sorgfältig prüft und strukturiert abbildet.
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